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标题: 房友谈房（一）你有问题，我有解答 [打印本页]

作者: hemingyong 时间: 2011-4-21 21:36 标题: 房友谈房（一）你有问题，我有解答

有网友建议，在本版公开征集有关房屋的问题，现在照办。我们的口号是：你有问题，我有解答，相互交流，共同提高。
问题无论大小，没有好坏，不分轻重。绝对免费，也无稿酬。有兴趣的朋友，可以立刻给我发短消息。我们将归类解答。解答以访谈和问答两种形式，本人“感谢网友信任”帖中提到的问题，是砖，作为参考。

作者: MrGrant 时间: 2011-4-21 22:22

支持

作者: chocoluv 时间: 2011-4-21 22:52

我问一个关于改建维修上的限制，谢谢先！
1。朋友看了Bear Mount 的房子，有Building Scheme的限制，将来维修是否要完全按照这规定走？
2。Rockland 的Heritage House的修建限制也很多吧？

作者: Serena 时间: 2011-4-22 07:26

作者: hemingyong 时间: 2011-4-22 08:17

谢谢chocluv提问，简单回答，是。
1，building scheme是土地开发使用的规定，主要是大小，高度，外观，以保护周边群众的利益，不因某房太高大，挡了别人美景成为眼中釘，或者太低廉成为肉中刺；
2，heritage building的限制分两种，一是只问外观，二是里外都管。
此外，有关房子的规定有，省级的建筑条例，市里的规划和规定，行业的细则。

作者: chocoluv 时间: 2011-4-22 08:58 标题: 回复 5# 的帖子

谢谢答复！

作者: 房屋翻新装修 时间: 2011-4-24 14:26

五楼的回答很详细。
补充一点，如果是HERITAGE的房子，试试申请政府补助吧！以前的客户有申请到的，100多年的老房子，政府给付了5万多，但是很多限制和要求。

作者: chocoluv 时间: 2011-4-25 09:43

听说电费要涨了，Insulation一直是老房子最头疼的问题。在不大兴土木的前提下（换门窗。。。），有什么占时的办法？房子是租的，用的是老式的Furnace, 从二月中到现在已经加了$800的油, 温度计上显示21度，但是屋子里还是很冷，Drafty。求助！

作者: 房屋翻新装修 时间: 2011-4-25 10:13 标题: 回复 8# 的帖子

如果是顶楼，可以把窗户封死，然后开天窗，这样的话有采光，但冷风进不来。如果窗外风景不错，这个不是首选。但可以改小。
取暖是可以改的，这个政府也是有很大的补助的，因为改造老的取暖设备，环保，节能，所以政府提倡。
绝缘保暖方面，也可以改造墙体，考虑费用，房内的墙是没必要改的，甚至可以只改顶风的墙，或者有风口的墙。

作者: chocoluv 时间: 2011-4-25 10:42

您说”如果是顶楼，可以把窗户封死“，是说把窗框给seal吗？还是玻璃窗部分也完全盖住covered? 选这老房子正因为它挨着水，180度以上的景色，尤其夏天快来了，还真不想错过。

有人对Passive House有兴趣吗？

作者: hemingyong 时间: 2011-4-25 17:04

我对有关房子的话题都有兴趣，自然包括passive house ,请问下文？

作者: chocoluv 时间: 2011-4-25 23:37

没下文～只是谈到insulation,想起passive house的墙和屋顶的厚度，和造价。。。只能先做梦。一个小小的梦想，将来找块地，盖一栋 deram house.

看了些节能建筑的资料，Energy－Plus 和 Zero Energy Building，不过，最后可能是拉几个集装箱，开门窗，像吊脚木楼那样架起，或是像堆乐高积木般随意。

抱歉，跑题了。

作者: hemingyong 时间: 2011-4-26 06:03

有梦想才有希望。dream house 是百年大计，我的经验是慎用新材料，时间会转换事物的利弊，不少问题是在十几年甚至几十年后才发现的。

作者: ILOVENANAIMO 时间: 2011-4-26 10:49

我新买的19年新的房子取暖是GAS 的FURNACE, 新换的才2年不到, 请问有必要换成HEAT PUMP吗?

作者: hanhan001 时间: 2011-4-26 12:27

heat pump 初投资很高，电费马上就涨了，综合考虑吧。

作者: hemingyong 时间: 2011-4-26 14:02

回#14
同意#15综合考虑的意见。维持现状，比较经济。

作者: ILOVENANAIMO 时间: 2011-4-26 14:49

谢谢LS两位.
可是我一个朋友告诉我说用HEAT PUMP非常省钱, 她家换了之后每月可省$200.
就是安装花了$5000. 她说2年就省出来了, 难道是谬论?

作者: hanhan001 时间: 2011-4-26 14:58

引用:

原帖由 ILOVENANAIMO 于 2011-4-26 13:49 发表
谢谢LS两位.
可是我一个朋友告诉我说用HEAT PUMP非常省钱, 她家换了之后每月可省$200.
就是安装花了$5000. 她说2年就省出来了, 难道是谬论?

如果按他的说法，那他说的是对的。不过你要知道你家安装Heat pump 需要多少钱，你家现在的取暖费是多少？

我曾经做过评估，我家如果要安，大约得2万。当然，品牌不同，房子的面积不同，和房子的条件不同，价格会相差很大。
你如果想按，还是找人做个评估，这样才知道值不值。

这就是我说的要综合考虑的意思了。

作者: hemingyong 时间: 2011-4-26 16:45

我再次同意hanhan001综合考虑的意见。我之所以说维持现状，是感觉你在犹豫，换与不换，并不是黑白分明，如果你确定两年就可省下按装费，问题就已解决了。据我有限的经验，一种新的取暖系统，通常初装费高，厂家宣称七八年拿回多花部分，如果heat pump 只要两年时间，应该早就一统天下了，比如地热，更节能，更新潮怎么还会有市场。我们取暖一年只有四，五个月，最冷的时间不过两个月，可省200，是12 个月的平均数吗？供参考。

作者: ILOVENANAIMO 时间: 2011-4-27 08:13

很有道理, 谢谢LS.

作者: 房屋翻新装修 时间: 2011-4-27 12:53

高手很多！

作者: hemingyong 时间: 2011-5-5 19:37

有网友问：作为屋主，在什么情况下应该考虑翻新或装修？

作者: freedom_2008 时间: 2011-5-5 21:03

今天去 park 时（看见天鹅之前）还看见一棵大树上有两个鸟巢，一大一小离得很近。我说一定是两家亲戚，我的另一半则说小的一定是出租 suite.

人和其它动物一样，翻新改造住处第一可能是为了自己和家人住的更舒服 (1)。人又和其它动物不一样，翻新改造房屋还有经济考虑，也有可能是为有额外出租收入(2)；改得好的（无论自住或出租或两者兼容）还会提高房子的价值 (3)。

所以翻新或装修首先要有能力，自己出钱或者可到BMO去贷款（开个玩笑呵

）；其次如能用钱生钱，而且能近期收效更好。另外成本不要太高，周围邻居不会抱怨，不然花钱费力得不偿失，不如另外购买或新造。

注：自己这方面经验并不多，只是响应版主号召与网友相互探讨。说漏了可加，说错了可改，芯（心）实不在乎瓦打砖敲。

作者: hemingyong 时间: 2011-5-6 15:41

[quote]原帖由 freedom_2008 于 2011-5-5 20:03 发表

今天去 park 时（看见天鹅之前）还看见一棵大树上有两个鸟巢，一大一小离得很近。我说一定是两家亲戚，我的另一半则说小的一定是出租 suite.

特别欣赏你的另一半的幽默，没办法，看到房子以及动物的窝，自然联想到收房租。谢谢另一半！

虽然不支持两亲戚的猜测，但是支持分析1）2）3）。

作者: bluesea 时间: 2011-5-6 15:57

引用:

原帖由 hemingyong 于 2011-5-5 18:37 发表
有网友问：作为屋主，在什么情况下应该考虑翻新或装修？

嘿，我也想问同样的问题。？？

作者: hemingyong 时间: 2011-5-6 16:32

你是还想看看
房屋翻新装修的意见？

作者: bluesea 时间: 2011-5-6 16:47

岂止是我呀，我也只能算是读者群的一分子吧。房子翻新装修几乎关系到家家户户，要是系统点儿聊聊，一准能帮很多人的啊。

作者: sinclair 时间: 2011-5-9 11:17 标题: a question about the heating system

纠结ing，现在用gas furnace，是改用heat pump保留现在的gas furnace as backup，还是改用heat pump换个electric furnace as backup 。还是换个high efficiency gas furnace？

作者: 房屋翻新装修 时间: 2011-5-9 11:34

加拿大人把翻新看作投资的。他们不存钱，有钱就享受，要不就投资。投资的话，他们很多人不懂，也不会像国人一样追风炒股票。所以，就翻新房子。很多屋主是今年有钱换房顶，明年再有点余钱就换地板，或者篱笆。这也是为什么电视频道里装修翻新的节目几十个的原因，因为收视率高，是潮流。
加拿大的牛奶，4L的，两年前是3块半，现在要4块半了，钱很毛。所以加拿大人就翻新房子，将来卖的时候都能收回来了。这也是为什么加拿大这么多老房子，但还都不错的原因。
出去提高居住条件，出租方便，安全因素，卖前翻新的也占了很大一部分。
原因五花八门，总的感觉是加拿大人挺喜欢折腾的，把这个当作生活的乐趣，也是他们的爱好。

作者: MrGrant 时间: 2011-5-9 12:15 标题: 回复 29# 的帖子

说得很好

很喜欢最后一句

作者: MrGrant 时间: 2011-5-10 20:34

我简单说一下投资装修的话题。因最近自己刚完成了一个近10万元的项目。从设计，到审批（Sannich没批，两次上诉到最高委员会），到完工，近两年时间。当时请装修公司来评估，说9万2，不会超过10万。我简单一计算，非常合适：
1. 全部资金来自银行贷款，不用白不用。
2. 房屋会一定程度的升值，至少5万。
3. 以10万贷款，年利息以%5计算，年息5千，每月付利息420，何况现在利息还低于%5
4. 10万应可以做1到2间房，出租一间房，月收入应在600以上，这样您每月的收入是增加的。贷款可以不用还，可以只付利息。不要想这辈子没有贷款了。

自己想了想，没发现有什么坏处。。

作者: hanhan001 时间: 2011-5-10 20:43

引用:

原帖由 sinclair 于 2011-5-9 10:17 发表
纠结ing，现在用gas furnace，是改用heat pump保留现在的gas furnace as backup，还是改用heat pump换个electric furnace as backup 。还是换个high efficiency gas furnace？

如果你已经决定换Heat Pump了，就没有什么可纠结的了。heat pump 自己就带有backup 系统，至少有的品牌是这样的，你可以多问几家。

作者: hanhan001 时间: 2011-5-10 20:46

引用:

原帖由 MrGrant 于 2011-5-10 19:34 发表
从设计，到审批（Sannich没批，两次上诉到最高委员会）

非常感兴趣关于上诉的问题，能不能具体谈谈？

作者: Jam 时间: 2011-5-10 21:19

引用:

原帖由 sinclair 于 2011-5-9 10:17 发表
纠结ing，现在用gas furnace，是改用heat pump保留现在的gas furnace as backup，还是改用heat pump换个electric furnace as backup 。还是换个high efficiency gas furnace？

backup heat 一年難得用到幾天，你現在的gas furnace很舊，需要更換了嗎? 如果是很舊很舊需要更換的話，才有需要換，不然我是建議你繼續用…要換新的furnace，要有換的原因，問問看自己要換的原因是啥，再來決定吧

作者: Jam 时间: 2011-5-10 21:25

引用:

原帖由 hanhan001 于 2011-5-10 19:43 发表

如果你已经决定换Heat Pump了，就没有什么可纠结的了。heat pump 自己就带有backup 系统，至少有的品牌是这样的，你可以多问几家。

目前還沒聽說過heat pump帶有backup系統的，backup heat都是另外獨立的系統

作者: MrGrant 时间: 2011-5-10 22:11 标题: 回复 33# 的帖子

都是装修公司去做的，邻居会收到一封信，给邻居打电话沟通，委员会人员视察，最后听证会。去做，然后有什麽问题解决什么问题。。

有个邻居还趁机跑过来，说我家的树太高了，是不是能砍一些去。。。

作者: hemingyong 时间: 2011-5-10 23:22

回#28
此话题本坛已有讨论，很有参考价值。
heat pump 分三类，气源，水源，地热源。我们现在谈的是第一种，不是最好的，但是最便宜，特点是1）相当于空调，节能70%，2）空气温度不能低于零下四度，要有后备系统，3）有燥音。如果你的气炉已旧，现有管道适合heat pump，可以考虑换，留下旧气炉后备，同时比较只换新气炉。作性价比时，应考虑不同因素所起的作用，如一年四季用多长时间，房子的保温性能，取暖的习惯，新系统的保养维修开销等。改变其他因素也可起到节能的功效，应请专业人士作综合评估后作决定。

作者: sinclair 时间: 2011-5-11 13:59 标题: 回复 37# 的帖子

多谢回复。打算请个energy audit了。

另回Jam，gas furnace还没有到马上更换的时候，只是效率较低。

作者: Jam 时间: 2011-5-11 16:49

請問一下sinclair，你的furnace用幾年了? 如果只是效率低，反正95%的時候只是幫助blow air而已，用不了多少電，你請人幫你估價時，也請廠商順便幫你估一下，換了後，可以省多少錢? 算一下就知道划不划的來了，另外，有的furance在裝之後，政府會給補助款，這些都是考慮的原因…

另外，請engery audit後，你大概有一年左右的時間必須把他們建議的工程做完，而且在那時的補助款未被用完前完工，你才能拿到補助款，超過時間或補助款被用完後，你就不能再申請了

作者: hemingyong 时间: 2011-6-22 17:39 标题: 房友谈房（三）的话题

如何买房的话题，已经谈了两个多月。非常感谢Mrgrant 无保留地介绍自己的经验和体会。同时感谢各路高手的参与。本想对此话题作一小结，但是又觉得可能有朋友还有高见或问题，不如留个开放的，不是结尾的结尾。
房友谈房（三）谈什么？如何造房，如何翻新装修，如何室内装修装饰设计。希望有兴趣的朋友回帖发表意见。

作者: chinadian 时间: 2011-6-22 20:16

也许是习惯问题，或是把房子看成投资了，相比其他族裔而言，中国人造房的相对较少(纯属个人感觉），所以翻新装修也许感兴趣的人会更多些

作者: hemingyong 时间: 2011-6-22 21:00 标题: 回复 41# 的帖子

谢谢你chinadian

作者: fengxiaoying 时间: 2012-3-15 18:53 标题: 地板走动时发出声音怎么办？

半年前买了个85年的房，楼上有些地方走动时就会有声音在楼下听着很刺耳想问一下怎么能没有声音啊？问题严重么？

作者: Tom62 时间: 2012-3-15 19:50

如楼下没有完工的话，可进行隔音除理，如已完工就有点麻烦了，要推倒重来。

作者: fengxiaoying 时间: 2012-3-15 22:16 标题: 回复 44# 的帖子

谢谢回复
早就完工了，这么严重，会不会有危险？
要推倒整个房子还是部分地板？是不是地板下的木头有地方不平？只是一点地方，不是全部的

作者: freedom_2008 时间: 2012-3-15 23:27

85年的房子，局部木地板走路有吱呀声，一般来说是在装地板时，地板下那块儿复合板钉子没钉好/够，没大事儿。如一定要修，或从楼下开顶钉几颗钉子上去；或把那块儿的地板取出钉几颗钉子下去就是了。我们以前请人装木地板时，自己先拿开了旧地毯，再钉了几百颗钉子在原有复合板上，地板装好后决无吱呀之声。

如怕有结构问题，还可请专业人士打开点儿楼下房顶查看一下为好。

作者: hemingyong 时间: 2012-3-17 22:33 标题: 回复 43# 的帖子

地板在人走动时发出声音，通常有两个原因，一是地板与垫板之间松动，二是垫板与横梁之间松动。在确定具体部位后，或直接用钉加固，或是揭开地板加固。这是常见小毛病，无需太担心，就是有点烦人。

作者: DNW 时间: 2012-3-25 06:15

永远修不好

作者: Tom62 时间: 2012-3-25 07:25 标题: 这样讲比较乐观些，一直可修

作者: DNW 时间: 2012-3-27 05:23

使用以上方发，都修不好，你们试试看

作者: hemingyong 时间: 2012-3-27 18:22

引用:

原帖由 DNW 于 2012-3-27 05:23 发表
使用以上方发，都修不好，你们试试看

我介绍的方法是根据fengxiaoying的描述做出的回答，可能与你的情况不完全相同，不要气馁，问题总是可以解决的。在让我试试之前，不妨把你家的情况说来听听，或许我能帮你分析出问题的症结。

作者: happyjasmine 时间: 2013-3-24 16:15

请问版主，家里人多，发现卫生间不是很够用，想在楼下平地的一间大房加装一个卫生间（隔壁是洗衣房），不知方案可行否？预算大概多少？房子（01年）正面：车库在右边，房间在左边，房子的卫生间都在右边（车库边）。工程会不会很复杂？谢谢！

作者: hemingyong 时间: 2013-3-24 16:40 标题: 回复 55# 的帖子

看上去可加。预算要看实际布局和标准，概念性预算八九千吧。

作者: 大笨熊 时间: 2016-10-5 21:28 标题: 卖房

1405 mallek cres 1600 呎，3房3卫，排屋，2006年，售价 54.9万，为什么好久没有卖掉，可是周围价格差不多都卖掉了，请帮忙，多谢

作者: wendy 时间: 2021-9-26 19:24

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